衡阳市人民政府办公室

关于印发《衡阳市保交楼专项借款暂行办法》

的通知

衡政办函〔2022〕52号

各县市区人民政府，市直有关单位:

《衡阳市保交楼专项借款暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

衡阳市人民政府办公室      

2022年10月12日          

衡阳市保交楼专项借款暂行办法

为加强保交楼专项借款(以下简称“专项借款”)资金管理，规范专项借款程序，确保专项借款投向精准、使用合规、收回及时，促进“保交楼、稳民生”,根据《关于通过专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付的工作方案》(建房〔2022〕62号)、《保交楼专项借款资金管理办法》(银发〔2022〕218号)以及《湖南省房地产工作协调机制办公室关于迅速开展通过专项借款支持已售逾期难交付住宅项目工作的通知》(湘建房函〔2022〕134号)规定，结合我市实际，制定本办法。

一、总体原则

专项借款资金管理应当坚持以下原则：

(一)坚持“统借统还”原则。以市为单位借入、使用、偿还专项借款，由市人民政府负统借统还责任。专项借款比照地方政府债务管理，计入地方风险等级考核。

(二)坚持“新老划断”原则。专项借款支付前须完成项目债权债务的“新老划断”,专项借款资金不得用于偿还“新老划断”前原有各类债务，包括拖欠工程款、拖欠税费、拖欠工资、到期融资债务等。

(三)坚持“专款专用”原则。专项借款资金严格限定用于因资金周转存在团难，导致已售住宅逾期难交付或者造成项目停工，已售住宅逾期交付风险较大的项目建设交付，不得用于未售住宅项目，不得用于高档住宅项目，不得用于工商业房地产项目，不刺激房地产市场，不救助房地产企业。

(四)坚持“封闭运行”原则。专项借款资金封闭运行、专款专用，严格按照规范流程发放、使用、归还、管理，严禁违规接入、挤占和挪用。

(五)坚持“后进先出”原则。项目相关的各项回款应归集至专项借款项目专户，优先偿还专项借款到期本息。

二、借款条件

借款项目必须同时满足以下五个条件：

(一)用地性质为住宅的商品住宅项目。

(二)项目资金周转存在困难，导致已售住房逾期难交付或者造成项目停工，已售房屋逾期交房风险较大的。

(三)资金下达后能尽快形成实物工作量，或者保障购房人的权益，确保竣工交付。

(四)项目已制定了“一楼一策”实施方案，即要明确交楼时间，谁来交楼，钱怎么定、怎么还。

(五)项目已进行资产负债情况的评估确认。

三、借款主体和项目实施主体

(一)市政府指定衡阳市城市建设投资有限公司(以下简称市城建投)作为全市“保交楼”专项借款主体，以“统借统还”方式向国家开发银行湖南省分行借款(以下称“省国开行”),并负责统一归还全市专项借款本息。

(二)项目实施主体指推动已售逾期难交付住宅项目建设交付的责任主体，包括原房地产开发企业、政府确定的具有房地产开发资质的其他房地产企业或我市国有企业等。

四、申报程序

(一)企业申请。已售逾期难交付住宅项目实施主体向项目所在地县市区人民政府、高新区管委会书面提出专项借款申请，申请材料应包括项目基本情况、购房人清单、申请资金额度、项目资产负债等内容。

(二)项目审查。各县市区人民政府、高新区管委会根据专项借款条件对本辖区内提出专项借款申请的项目进行摸排评估，初步确定符合借款条件的“保交楼”项目。对拟申请专项借款项目，制定“一楼一策”风险化解处置方案，并按照上级要求组织相关申报材料，报送市住房和城乡建设局审查。

(三)项目申报。市住房和城乡建设局对县市区、高新区申报项目及相关材料进行审查，经市住房和城乡建设局党组集体研究后上报市房地产领域“三保”工作专班(以下简称“市三保工作专班”)审核。市三保工作专班组织对县市区政府、高新区管委会申报专项借款相关材料审核，报经市政府“三稳三保”领导小组审议同意后，报送省房地产工作协调机制工作专班审核。

(四)合同签订。项目通过国家复核备案后，由市城建投根据复核备案情况向借款银行提出专项借款申请，并按照借款银行要求提供专项借款申请相关材料，与借款银行签订借款合同。合同签订后，市城建投在借款银行开立专用账户，用于贷款资金的使用和回收。

五、资金发放

(一)借款承接。市城建投与借款银行签订合同后，借款银行根据市城建投的发放申请将信贷资金发放至市城建投专用账户。

(二)额度审定。各县市区人民政府、高新区管委会根据专项借款支持项目申请借款情况、后续工程造价预算情况、借款抵押物情况，提出本区域“保交楼”项目专项借款需求额度及借款承诺书，经各县市区、高新区管委会研究后，加盖县市区政府、高新区管委会公章，上报市住房和城乡建设局；市住房和城乡建设局牵头，市城建投、市住保中心、市不动产登记中心等单位参加，组成核查工作组，对项目实施主体提供的专项借款抵押物情况在经市或县(市)、南岳区不动产登记部门核查的前提下进行审核，审核情况反馈给各县市区人民政府、高新区管委会；市住房和城乡建设局会同市城建投，根据国家下达我市的总体额度及相关要求，以及专项借款支持项目申请借款情况、后续工程造价预算情况、借款抵押物情况，提出各县市区、高新区专项借款项目的借款额度及拨付计划，经市“三保”工作专班审核，报市政府“三稳三保”工作领导小组审议，再按程序上报市政府审定。

(三)协议签订。由市城建投与各县市区人民政府、高新区管委会根据市政府审定的借款额度签订借款协议。借款协议内容应包括但不限于借款金额、利率、还款期限、还款方式等。

(四)分批拨付。各项目专项借款额度原则上分三批次拨付到各县市区、高新区。第一批借款资金在市城建投与各县市区人民政府、高新区管委会签订借款协议后即予拨付各项目借款额度的60%。第二批资金拨付视项目工程进度及第一批资金使用情况、原预售资金核查及专项审计情况确定。原则上第二批资金拨付比例不超过县市区专项借款项目总额度的20%;第三批资金在项目确定的交房时间前一个月，视前两批资金使用情况，确需第三批的，由各县市区人民政府、高新区管委会在查验项目建设进度达到要求的前提下提出拨款申请，市城建投拨付剩余所需资金，最高不超过项目借款额度的20%。

(五)项目专户。由各县市区政府、高新区管委会指定一个部门在指定银行开立“保交楼”专项借款专用账户承接本县市区专项借款资金。同时，各县市区政府、高新区管委会组织项目实施主体按照“一项目一账户”原则，在项目主融资商业银行或在工、农、中、建、交等国有商业银行开立项目专用账户(以下简称项目专户),账户名称为项目实施主体加项目名称后加“专项借款项目专户”。项目专户由县市区政府、高新区管委会指定部门、项目实施主体、开立项目专户的商业银行签订三方协议，实行三方共管，并由县市区、高新区财政部门“双控”。项目专户实行统收统支、封闭运行、专款专用。原预售资金监管账户余额等项目存量资金应全部转入项目专户，专项借款和新增配套融资应发放至项目专户，项目剩余货值的销售回款、资产处置收益等回笼资金应及时归入项目专户，后续各项支出均须由县市区政府、高新区管委会项目工作专班履行规定支付程序后，经由项目专户支付。

(六)专项审计。各县市区政府、高新区管委会在市政府规定时间内，在列入省、市财政部门第三方审计机构名录中选取委托第三方审计机构，完成对本县市区专项借款项目资产负债情况和原有预售资金使用情况进行专项审计。第三方审计机构出具的专项审计报告，经县市区人民政府、高新区管委会确认后，由市审计局牵头，组织市住房和城乡建设局、市财政局、人民银行衡阳市中心支行、市住保中心对审计报告审核确认。市审计局负责将全市专项借款项目资产、负债、资金专项审计情况上报市政府，市政府将全市专项借款项目预售资金使用审计情况报告省房地产工作协调机制。对审计发现存在挪用预售资金的借款项目，市、县市区政府、高新区管委会依法及时追回被挪用的预售资金，严肃追究挪用单位责任人责任，并酌情停止拨付专项借款资金。

六、资金使用

专项借款用途严格限定用于“保交楼”政策范围核定的项目及相关建设内容。

(一)制定还款方案。按照“一楼一案”原则，由各县市区政府、高新区管委会组织本县市区项目实施主体制定还款方案，还款方案包括借款额度、还款期限、还款方式、抵押物相关情况等。

(二)签订抵押合同。项目实施主体与项目所在县市区政府、高新区管委会签订借款合同及抵押合同。所签抵押合同送市城建投备案。

(三)资产抵押或网签。各县市区借款项目实施主体必须提供足额优质资产(可售未售房产、土地等，车位除外)经市城建投审核同意作为借款抵押物，并在申请使用专项借款资金前办理完成抵押手续。所提供的借款抵押物必须优先为该借款项目内实施主体名下的净资产，其次为实施主体名下在衡阳市范围内的其他净资产，确有不足的可考虑实施主体所属全资子公司名下在衡阳市范围内的净资产。借款抵押物价值按该抵押物市场销售均价不高于五折计算，折扣后抵押物价值应充分覆盖借款金额；对于借款项目实施主体之前欠缴土地出让金及税费的，应一并提供相应资产作为欠款抵押物，欠款抵押物与专项借款抵押物不得相同，否则不予支持专项借款。借款项目实施主体在借款金额确定后，与县市区政府、高新区管委会达成协议，将已取得预售许可证的未售房产网签至县市区政府、高新区管委会指定部门名下，并同步办理网签备案及预抵押手续。专项借款抵押物不得再进行轮候抵押或以物抵债等。县市区政府、高新区管委会对抵押物的真实性、合法性履行监管责任。

(四)专项借款使用。项目实施主体使用项目专户资金，应向县市区政府、高新区管委会指定部门提出申请，由指定部门对资金提取要件和流程进行审核。经审核同意后，由开立项目专户的商业银行根据合同约定通过受托支付方式，及时将资金拨付至施工企业、材料供应商、水电气等配套工程参建主体的指定账户，不得在未经县市区政府、高新区管委会项目专班审核的情况下擅自拨付项目专户资金。

(五)资金监管责任。人民银行衡阳市中心支行、市住房和城乡建设局、市财政局会同市审计局等有关部门，依照法律法规、行政法规和本办法相关规定，对全市专项借款资金实施监督管理。市、县两级审计部门定期对专项借款资金使用情况进行审计，出具审计报告报市、县两级政府及高新区管委会。各县市区政府、高新区管委会承担本县市区专项借款还款责任和资金使用监管责任，负责对各借款项目资金使用进行监管，并在项目开发企业还清借款前，对其经营活动采取与企业共管有关“证、照、章”的方式进行监管，对不同意接受监管的企业不予支持专项借款，具体监管方式由县市区政府、高新区管委会确定。

七、还款责任

(一)增信措施。项目复工续建后，存量资产处置、新建房屋销售回款等所有回笼资金需全额进入项目专户封闭运行，并必须优先用于偿还专项借款本息，在还清专项借款本息前，不得将回笼资金用作还款之外的支出。

(二)借款偿还。“保交楼”专项借款本金借款期限三年，利息从借款银行发放给市城建投的次日开始计息，前两年年利率2.8%,第三年年利率3.2%。三年后未按时还本的，按年利率6.4%计息。市城建投负责统借统还全市专项借款本息，由项目实施主体负责还本付息，县市区政府、高新区管委会负责督促项目实施主体及时将借款本息支付给市城建投，并对市城建投承担全额不可撤销连带担保责任。借款期限到期市城建投不能及时足额偿还专项借款的，其资金缺口由市、县市区两级财政统筹解决，确保市城建投及时偿还专项借款本息。专项借款停留在市城建投账户未使用所产生的利息，由市财政贴息；借款停留在各县市区项目专户未使用所产生的利息，由县市区政府及高新区管委会财政贴息。

(三)资产处置。各支持项目实施主体应筹集资金偿还专项借款，鼓励提前偿还借款本息。在全部借款未还清前，借款抵押物原则上不予解押，在经得市城建投及县市区政府、高新区管委会同意的前提下，实施主体可将抵押物中的可售房产对外销售，销售回款必须进入项目专户用于偿还借款。在借款期限到期前6个月时，实施主体仍不能偿还全部借款本息的，县市区政府、高新区管委会应依法通过司法途径实现抵押权，市城建投应依法通过司法途径向县市区政府、高新区管委会追偿。如项目实施主体在借款期限到期前可以现金方式足额还清借款本息，原已网签备案的房产可以退回给项目实施主体向市场销售。

八、责任追究

(一)切实压实县市区党委、政府和住建部门责任。县市区上报的申报专项借款“已售逾期难交楼”住宅项目，要切实做到“一楼一策一专班”,县市区党政主要负责人负领导责任，并明确一名现职县处级领导作为项目的直接负责人。一旦项目出现无法还款、资金挪用等问题，对直接负责人一律以事立案，严肃追责问责。市住房和城乡建设局党组对全市提交的项目负有审查监管责任，凡因审查把关不严、资金监管不严等原因，造成市本级出现3个以上项目或1亿元以上专项借款、7县市和南岳区出现6个以上项目或2亿元以上专项借款发生还款困难、资金挪用等问题，对市住房和城乡建设局主要负责人以事立案，严肃追责问责；对于分管负责人，同步进行组织处理。

(二)各县市区政府、高新区管委会对本辖区借款支持项目的确定及项目清产核资情况承担责任，对审查程序不到位、清产核资不真实、弄虚作假导致项目得到借款并造成不良后果的单位和个人，严肃追责问责。

(三)各县市区政府、高新区管委会对本辖区专项借款的专款专用监管承担责任，对监管不严、不按规定程序审批、挤占挪用资金等造成资金流失的单位和个人，严肃追责问责。

(四)市城建投、各县市区项目专户开设部门、商业银行，对专项借款专帐管理承担责任，对违反财经法规制度、资金管理混乱、不按规定程序办理资金拨付使用等问题的相关责任人，严肃追责问责。

(五)县市区政府、高新区管委会、市住房和城乡建设局、市审计局、市财政局、市人民银行、市住保中心等单位对第三方机构出具的项目审计、评估报告的审核确认共同承担责任，对串通包庇企业和第三方机构弄虚作假，对审计、评估报告审核不严，导致项目得到借款并造成不良后果的单位和个人，严肃追责问责。

(六)对借款项目原有预售资金被挪用的，依法严肃追究挪用单位的责任。房地产开发企业控股股东、实际控制人对资金挪用负有责任的，对损失依法追究连带责任。对相关银行及监管部门监管不到位的，严肃追责问责。

(七)市县两级财政部门严禁将专项借款挪作他用，对违者严肃追责问责。

(八)项目实施主体对专项借款的申报、使用、归还、资产处置等全过程出现的问题承担直接责任，对存在隐瞒事实、弄虚作假、抽逃资金、恶意转移资产、利益输送等问题，严肃追责问责。

九、工作要求

(一)加强组织领导。市政府房地产领域“三稳三保”工作领导小组为全市“保交楼”专项借款管理工作的组织领导机构，负责统筹组织调度全市专项借款管理相关工作。各县市区政府、高新区管委会“三稳三保”工作领导小组为本县市区专项借款管理工作的组织领导机构，负责本县市区专项借款申报、使用、监管等工作的组织、调度和决策。

(二)稳妥组织实施。各县市区政府、高新区管委会、市住房和城乡建设局、市城建投要准确把握上级要求，严格按照专项借款申报条件，周密组织开展支持项目摸排、资产负债评估、支持项目审核、资金使用监管、项目工程推进等工作，各县市区政府、高新区管委会要制定严格的专项借款使用办法，专项借款资金不得同其他资金混同使用，不得用于偿还“新老划断”前原有各类债务和欠款，确保专项借款专款专用，切实发挥专项借款促进“保交楼”的成效。

(三)积极推进交楼。各县市区政府、高新区管委会对本县市区专项借款支持项目，要明确交房时间，要求建设单位倒排工期，借款资金根据工程进度节点予以及时拨付。借款落实到每个项目以后，各县市区政府、高新区管委会要加强对借款支持项目工程进度的调度督促，加快推进项目附属工程扫尾建设，确保项目在规定时间实现交楼。

(四)发挥司法作用。市县两级人民法院要对“保交楼”工作提供司法保障。对“保交楼”项目，已经采取查封措施的，在完成“保交楼”任务前不得采取处置措施；不得对利用专项借款新建部分进行查封；原查封措施的效力不及于利用专项借款新建部分，不影响对该部分工程设定抵押；对于超值查封的资产，应主动释放超值查封部分的资产。市县两级公安部门负责受理市政府“三稳三保”工作领导小组移送或举报的线索，依法侦办、打击涉及挪用专项资金、恶意抽逃资金、非法集资、合同诈骗、偷逃税款、虚开发票、骗取贷款、非法经营等违法犯罪行为。

(五)加强进度督查。市房地产领域“三保”工作专班牵头组织“保交楼”项目进度督查组，市城市办、市财政局、市审计局、市自然资源和规划局、市住保中心参加，加强对各县市区专项借款支持项目进展情况的督促检查，形成全市“保交楼”督查专报。