衡阳市人民政府办公室

关于印发《衡阳市保交楼专项借款暂行办法(2023年修订)的通知

衡政办函〔2023〕28号

各县市区人民政府、市直有关单位：

《衡阳市保交楼专项借款暂行办法(2023年修订)》已经市人民政府同意，现印发 给你们，请认真遵照执行。

衡阳市人民政府办公室    

2023年7月20日      

衡阳市保交楼专项借款暂行办法

(2023年修订)

为加强保交楼专项借款(以下简称“专项借款”)资金管理，规范专项借款程序，确保专项借款投向精准、使用合规、收回及时，促进“保交楼、稳民生”,根据国、省有关会议精神以及《关于通过专项借款支持已售逾期难交付住宅项 目建设交付 的工作方案 》 (建房〔2022〕62号)《保交楼专项借款资金管理办法》(银发〔2022〕218号)以及《湖南省房地产工作协调机制办公室关于迅速开展通过专项借款支持已售逾期难交付住宅 项目 工作 的 通 知 》 ( 湘 建 房函〔2022〕134号)规定，结合我市实际，对衡阳市人民政府办公室印发的《衡阳市保交楼专项借款暂行办法》(衡政办函〔2022〕52号)进行修订。

一、总体原则

专项借款资金管理应当坚持以下原则：

(一)坚持“统借统还”原则。以市为单位借入、使用、偿还专项借款，由市人民政府负统借统还责任。

(二)坚持“新老划断”原则。专项借款支付前须完成项目债权债务的“新老划 断”,专项借款资金不得用于偿还“新老划断”前原有各类债务，包括拖欠工程款、拖欠税费、拖欠工资、到期融资债务等。

(三)坚持“专款专用”原则。专项借款资金严格限定用于因资金周转存在团难，导致已售住宅逾期难交付或者造成项目停工，已售住宅逾期交付风险较大的项目建设交付，不得用于未售住宅项目，不得用于高档住宅项目，不得用于工商业房地产项目，不刺激房地产市场，不救助房地产企业。

(四)坚持“封闭运行”原则。专项借款资金封闭运行、专款专用，严格按照规范流程发放、使用、归还、管理，严禁违规接入、挤占和挪用。

(五)坚持“后进先出”原则。项目相关的各项回款应归集至专项借款项目专户，优先偿还专项借款到期本息。

二、借款条件

借款项目必须同时满足以下五个条件：

(一)用地性质为住宅的商品住宅项目。

(二)项目资金周转存在困难，导致已售住房逾期难交付或者造成项目停工，已售房屋逾期交房风险较大的。

(三)资金下达后能尽快形成实物工作量，或者保障购房人的权益，确保竣工交付。

(四)项 目所在县 (市) 区 (高新区)已成立保交楼“一楼一组”工作专班，项目已制定了“一楼一策”实施方案。

(五)项目已进行资产负债情况的评估确认。

三、借款主体和项目实施主体

(一)市人民政府指定衡阳市城市建设投资有限公司(以下简称市城建投)作为全市“保交楼”专项借款主体，以“统借统还”方式向国家开发银行湖南省分行和农业发展银行衡阳市分行借款(以下称“借款银行”),并负责统一归还全市专项借款本息。

(二)项目实施主体指推动已售逾期难交付住宅项目建设交付的责任主体，包括原房地产开发企业、政府确定的具有房地产开发资质的其他房地产企业或我市国有企业等。

四、资金发放

(一)借款承接。 市城建投与借款银行签订合同后，借款银行根据市城建投的发放申请将信贷资金发放至市城建投专用账户。

(二)额度审定。各县(市)区人民政府(高新区管委会)根据专项借款支持项目申请借款情况、后续工程造价预算情况、借款抵押物情况，提出本区域“保交楼”项目专项借款需求额度及借款承诺书，经各县(市)区人民政府(高新区管委会)研究后，加盖县(市)区人民政府(高新区管委会)公章，上报市住房和城乡建设局；市住房和城乡建设局牵头，市城建投、市住保中心、市不动产登记中心等单位参加，组成核查工作组，对项目实施主体提供的专项借款抵押物情况在经市或县(市)、南岳区不动产登记部门核查的前提下进行审核，审核情况反馈给各县(市)区人民政府(高新区管委会);市住房和城乡建设局会同市城建投，根据国家下达我市的总体额度及相关要求，以及专项借款支持项目申请借款情况、后续工程造价预算情况、借款抵押物情况，提出各县(市)区(高新区)专项借款项目的借款额度及拨付计划，经市房地产市场“三稳三保”工作领导小组审议，再按程序上报市人民政府审定。

(三)协议签订。由市城建投与各县(市)区人民政府(高新区管委会)根据市人民政府审定的借款额度签订借款协议。借款协议内容应包括但不限于借款金额、利率、还款期限、还款方式等。

(四)分批拨付。各项目专项借款额度原则上分三批次拨付到各县(市)区(高新区)。第一批借款资金在市城建投与各县(市)区人民政府(高新区管委会)签订借款协议后即予拨付各项目借款 额度的60%。第二批资金拨付视项目工程进度及第一批资金使用情况、原预售资金核查及专项审计情况确定，原则上第二批资金拨付比例不超过县(市)区(高新区)专项借款项目总额度的20%;第三批资金在项目确定的交房时间前一个月，视前两批资金使用情况，确需第三批的，由各县(市)区人民政府(高新区管委会)在查验项目建设进度达到要求的前提下提出拨款申请，市城建投拨付剩余所需资金，最高不超过项目借款额度的20%。市城区(含高新区)在保证专项借款抵押物真实有效并抵押或网签到位的前提下，市城建投可拨付全部资金。

(五)项目专户。由各县(市)区人民政府(高新区管委会)指定一个部门在指定银行开立“保交楼”专项借款专用账户承接本县(市)区(高新区)专项借款资金。同时，各县(市)区人民政府(高新区管委会)组织项目实施主体按照“一项目一账户”原则，在项目主融资商业银行或在工、农、中、建、交等国有商业银行开立项目专用账户(以下简称项目专户),账户名称为项目实施主体加项目名称后加“专项借款项目专户”。项目专户由县(市)区人民政府(高新区管委会)指定部门、项目实施主体、开立项目专户的商业银行签订三方协议，实行三方共管，并由县(市)区(高新区)财政部门“双控”。项目专户实行统收统支、封闭运行、专款专用。“保交楼”范围楼栋项目剩余货值的销售回款、原预售资金监管账户余额等项目存量资金应全部转入项目专户，专项借款、新增配套融资和资产处置收益等回笼资金应及时归入项目专户。后续各项支出均须由县(市)区人民政府(高新区管委会)项目工作专班履行规定支付程序后，经由项目专户支付。

(六)专项审计。各县(市)区人民政府(高新区管委会)在市人民政府规定时间内委托第三方审计机构，完成对本县(市)区(高新区)专项借款项目资产负债情况和原有预售资金使用情况进行专项审计。第三方审计机构出具的专项审计报告，经县(市)区人民政府(高新区管委会)确认后，由市审计局牵头，组织市住房和城乡建设局、市财政局、人民银行衡阳市中心支行、市住保中心对专项审计报告审核确认。市审计局负责将全市专项借款项目专项审计情况上报市人民政府，市人民政府将全市专项借款项目原预售资金使用专项审计情况报告省房地产工作协调机制。对审计发现存在挪用预售资金的借款项目，市、县(市)区人民政府(高新区管委会)依法及时追回，严肃追究挪用单位责任人责任。

五、资金使用

专项借款用途严格限定用于“保交楼”政策范围核定的项目及相关建设内容。

(一)制定还款方案。 按照“一楼一案”原则，由各县(市)区人民政府(高新区管委会)组织本辖区项目实施主体制 定还款方案，还款方案包括借款额度、还款期限、还款方式、抵押物相关情况等。

(二)签订抵押合同。项目实施主体与项目所在县(市)区人民政府(高新区管委会)签订借款合同及抵押合同。所签抵押合同送市城建投备案。

(三)资产抵押或网签。各县(市)区(高新区)借款项目实施主体必须提供足额优质资产(可售未售房产、土地等， 车位除外)经市城建投审核同意作为借款抵押物，并在申请使用专项借款资金前办理完成抵押手续。所提供的借款抵押物必须优先为该借款项目内实施主体名下的净资产，其次为实施主体名下在衡阳市范围内的其他净资产，确有不足的可考虑实施主体所属全资子公司名下在衡阳市范围内的净资产。借款项目实施主体可选择借款抵押物价值按该抵押物市场销售均价五折计算，也可选择借款额度与借款抵押物评估价值1:1.5计算，折扣后抵押物价值应充分覆盖借款金额，对于借款项目实施主体之前欠缴土地出让金及税费的，应一并提供相应资产作为欠款抵押物，欠款抵押物与专项借款抵押物不得相同，否则不予支持专项借款。借款项目实施主体在借款金额确定后，与县(市)区人民政府(高新区管委会)达成协议，将已取得预售许可证的未售房产网签至县(市)区人民政府(高新区管委会)指定部门名下，并同步办理网签备案及预抵押手续。抵押物不得再进行轮候抵押或以物抵债等。县(市)区人民政府(高新区管委会)对抵押物的真实性、合法性履行监管责任。对已偿还欠缴土地出让金及税费的项目，市、县(市)网签备案及抵押部门根据县(市)区人民政府(高新区管委会)来函，解除相应的网签备案及抵押。

(四)专项借款使用。项目实施主体使用项目专户资金，应向县(市)区人民政府(高新区管委会)指定部门提出申请，由指定部门对资金提取要件和流程进行审核。经审核同意后，由开立项目专户的商业银行根据合同约定通过受托支付方式，及时将资金拨付至施工企业、材料供应商、水电气等配套工程参建主体的指定账户，不得在未经县(市)区人民政府(高新区管委会)项目专班审核的情况下擅自拨付项目专户资金。

(五)资金监管责任。人民银行衡阳 市中心支行、市住房和城乡建设局、市财政局会同市审计局等有关部门，依照法律法规、行政法规和本办法相关规定，对全市专项借款资金实施监督管理。市、县两级审计部门定期对专项借款资金使用情况进行审计，出具审计报告报市、县两级政府及高新区管委会。各县(市)区人民政府 (高新区管委会)承担本县 (市)区(高新区)专项借款还款责任和资金使用监管责任，负责对各借款项目资金使用进行监管，并在项目开发企业还清借款前，对其经营活动采取与企业共管有关“证、照、章”的方式进行监管，对不同意接受监管的企业不予支持专项借款，具体监管方式由县(市)区人民政府(高新区管委会)确定。

六、滚动使用

(一)资金归集。第一批、第二批专 项借款项目在确保“保交楼”资金需要前提下剩余的资金以及还款资金，在保障借款银行时间节点要求还本付息资金后的余额，作为专项借款滚动资金用于全市房地 产风险项目保交楼。滚动资金通过建立市、县(市)区(高新区)“资金池”进行归集。

(二)项目条件。申请专项借款滚动资金的项目须满足本办法第二条所规定的五个条件。对在县(市)区(高新区)资金池安排滚动资金的项目，由各县(市)区人民政府(高新区管委会)审定借款项目及借款额度，报市房地产市场“三稳三保”工作领导小组办公室备案；需向市资金池申请滚动资金的项目，由各县(市)区人民政府(高新区管委会)向市房地产市场“三稳三保”工作领导小组办公室书面提出申请。由市房地产市场“三稳三保”工作领导小组办公室对县(市)区(高新区)申报借款项目进行审查，上 报市房地产市场“三稳三保”工作领导小组审定专项借款滚动使用项目及额度。

(三)资金管理。滚动资金视同专项 借款，其管理按照本办法相关规定执行。各县(市)区人民政府(高新区管委会)对滚动资金按期还本付息负兜底责任。

七、还款责任

(一)增信措施。项目复工续建后，存量资产处置、房屋销售回款等所有回笼资金需全额进入项目专户封闭运行，并必须优先用于偿还专项借款本息，在还清专项借款本息前，不得将回笼资金用作还款之外的支出。

(二)借款偿还。“ 保交楼”专项借款本金借款期限三年，利息从借款银行发放给市城建投的次日开始计息。市城建投负责统借统还全市专项借款本息，由项目实施主体负责还本付息，县(市)区人民政府(高新区管委会)负责督促项目实施主体及时将借款本息支付给市城建投，并对市城建投承担全额不可撤销连带担保责任。

(三)资产处置。各支持项目实施主 体应筹集资金偿还专项借款，鼓励提前偿还借款本息。在全部借款未还清前，借款抵押物原则上不予解押，在经得市城建投及县(市)区人民政府(高新区管委会)同意的前提下，实施主体可将抵押物中的可售房产对外销售，销售回款必须进入项目专户用于偿还借款。在借款期限到期前6个月时，实施主体仍不能偿还全部借款本 息的，县(市)区人民政府(高新区管委 会)应依法通过司法途径实现抵押权，市城建投应依法通过司法途径向县(市)区人民政府(高新区管委会)追偿。如项目实施主体在借款期限到期前可以现金方式足额还清借款本息，原已网签备案的房产可以退回给项目实施主体向市场销售。

八、责任追究

(一)切实压实县 (市) 区 (高新区)党委 、政府和住建部 门责任。县(市)区(高新区)上报的申报专项借款“已售逾期难交楼”住宅项目，要切实做到“一楼一策一专班 ”,县 (市)区(高新区)党政主要负责人负领导责任，并明确一名现职县处级领导作为项目的直接负责人。一旦项目出现无法还款、资金挪用等问题，对直接负责人一律以事立案，严肃追责问责。

(二)各县(市)区人民政府(高新区管委会)对本辖区借款支持项目的确定及项目清产核资情况承担责任，对审查程序不到位、清产核资不真实、弄虚作假导致项目得到借款并造成不良后果的单位和个人，严肃追责问责。

(三)各县(市)区人民政府(高新区管委会)对本辖区专项借款的专款专用监管承担责任，对监管不严、不按规定程序审批、挤占挪用资金等造成资金流失的单位和个人，严肃追责问责。

(四)市城建投、各县(市)区(高新区)项目专户开设部门、商业银行，对 专项借款专帐管理承担责任，对违反财经法规制度、资金管理混乱、不按规定程序办理资金拨付使用等问题的相关责任人，严肃追责问责。

(五)县(市)区人民政府(高新区管委会)对第三方机构出具的项目审计、 评估报告的审核确认共同承担责任，对串通包庇企业和第三方机构弄虚作假，对审计、评估报告审核不严，导致项目得到借款并造成不良后果的单位和个人，严肃追责问责。

(六)对借款项目原有预售资金被挪用的，依法严肃追究挪用单位的责任。房地产开发企业控股股东、实际控制人对资金挪用负有责任的，对损失依法追究连带责任。对相关银行及监管部门监管不到位的，严肃追责问责。

(七)市县两级财政部门严禁将专项借款挪作他用，对违者严肃追责问责。

(八)项目实施主体对专项借款的申报、使用、归还、资产处置等全过程出现的问题承担直接责任，对存在隐瞒事实、弄虚作假、抽逃资金、恶意转移资产、利益输送等问题，严肃追责问责。

九、工作要求

(一)加强组织领导。 市房地产市场“三稳三保”工作领导小组为全市“保交楼”专项借款管理工作的组织领导机构，负责统筹组织调度全市专项借款管理相关工作。各县(市)区人民政府(高新区管委会)“三稳三保”工作领导小组为本县(市)区(高新区)专项借款管理工作的组织领导机构，负责本县(市)区(高新区)专项借款申报、使用、监管等工作的组织、调度和决策。

(二)稳妥组织实施。 各县 (市)区人民政府(高新区管委会)、市住房和城乡建设局、市城建投要准确把握上级要求，严格按照专项借款申报条件，周密组织开展支持项目摸排、资产负债评估、支持项目审核、资金使用监管、项目工程推进等工作，各县(市)区人民政府(高新区管委会)要制定严格的专项借款使用办法，专项借款资金不得同其他资金混同使用，不得用于偿还“新老划断”前原有各类债务和欠款，确保专项借款专款专用，切实发挥专项借款促进“保交楼”的成效。

(三)积极推进交楼。各县 (市)区人民政府(高新区管委会)对本县(市)区(高新区)专项借款支持项目，要明确交房时间，要求建设单位倒排工期，借款资金根据工程进度节点予以及时拨付。借款落实到每个项目以后，各县(市)区人民政府(高新区管委会)要加强对借款支持项目工程进度的调度督促，加快推进项目附属工程扫尾建设，确保项目在规定时间实现交楼。

(四)发挥司法作用。市县两级人民法院要对“保交楼”工作提供司法保障。对“保交楼”项目，已经采取查封措施的，在完成“保交楼”任务前不得采取处置措施；不得对利用专项借款新建部分进行查封；原查封措施的效力不及于利用专项借款新建部分，不影响对该部分工程设定抵押；对于超值查封的资产，应主动释放超值查封部分的资产。市县两级公安部门负责受理市人民政府“三稳三保”工作领导小组移送或举报的线索，依法侦办、打击涉及挪用专项资金、恶意抽逃资金、非法集资、合同诈骗、偷逃税款、虚开发票、骗取贷款、非法经营等违法犯罪行为。

(五)加强进度督查。市人民政府督查室会同市房地产市场“三稳三保”工作领导小组办公室牵头组织“保交楼”项目进度督查组，市城市办、市财政局、市审计局、市自然资源和规划局、市住保中心参加，加强对各县(市)区(高新区)专项借款支持项目进展情况的督促检查，形成全市“保交楼”督查专报。

十、其他

本办法从发文之日起执行，上级出台新规定的，从其规定。原《衡阳市保交楼专 项 借 款 暂行 办法 》( 衡政办 函〔2022〕52号)同时废止。