征地拆迁审计的难点与对策研究

王振旭  赵敏  谢修检

摘要：近年来，随着我国城镇化进程的加快，建设项目用地数量剧增，征地拆迁工作日益成为地方政府一项重要且艰难的工作。征地拆迁审计既关系到财政资金的合法合规使用，又关系到群众的切身利益，涉及面广、政策性强。改良征地拆迁项目的审计方法、提高审计质量，对促进拆迁工作顺利开展、维护人民群众切身利益，以及推动经济社会发展都有着重要的现实意义。本文从征地拆迁审计工作的难点入手，对拆迁审计的思路进行分析总结，力求提高审计质量，防范审计风险，规范征地拆迁工作。

关键字：征地拆迁  补偿安置  审计 

随着经济建设的飞速发展和城市建设步伐的加快，日益增长的基本建设项目用地需求被越来越多的人关注，与项目建设密切相关的征地拆迁工作成为社会各界关注的热点，也往往成为矛盾的聚集点。拆迁工作与项目建设的进度、人民的切身利益息息相关，对征地拆迁项目进行全面、彻底和高质量的审计，对促进征拆工作顺利开展、提高财政资金使用效率、防止公权力乱用滥用、确保人民群众利益不受损害都有着重要的意义。

一、征地拆迁审计面临的难点和问题

（一）拆迁评估程序执行不规范。

房屋拆迁补偿的认定离不开专业公司的精准评估，作为征收补偿款的依据，评估结论的准确性决定了居民能否得到合理的补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收房屋的价值，都应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。但是在实际执行中，评估公司的确定和评估工作存在以下问题：一是很多的征拆项目没有聘请专业的评估机构，赔偿标准存在较大的随意性；二是评估机构的确定没有严格执行招投标程序，存在指定评估公司或者聘请没有相关资质的公司的情况；三是评估机构受利益趋势，丧失公允，取数不真实、不客观，导致结果不准确，甚至评估反过来为已经确定的结果提供依据的情况，严重影响了评估结果的公正性和客观性。

（二）大量无证房产及违章建筑的补偿难以界定合法性。

在征地拆迁中，无证房屋、违章建筑屡见不鲜。这种现象的出现正是因为整体规划管控不全面，以前的区域划分没有做出相应的调整，没有及时为农村集体土地房屋合法权属登记管理等原因造成。同时，也有部分居民法律知识欠缺，被利益驱使铤而走险，在得知自己的房屋可能纳入拆迁范围之后，为得到更高的赔偿款，突击抢建违规建筑。这给拆迁工作和审计工作都带来了困难与矛盾。面对这类问题，审计人员应当对无证房屋及违章建筑所有者的利益等特殊事项加以关注甄别，规范审计流程，加强监督管理，保证合法者的权益，严格禁止违建抢建骗取补偿款的违法行为。

（三）征拆、安置方案的制定和执行存在较多不确定性。

征地拆迁工作开始之前，地方政府一般会制定较为详细的征拆方案，对征地、建筑拆除、居民安置和赔偿制定明确的标准和较为详细的进度表。但是在实际执行过程中，可能因为征拆谈判不顺利、政府政策发生变动或者其他不确定因素导致标准不能严格执行或者进度不达预期。面对征拆标准执行中发生偏移，执行时间线严重不符预期，安置房建设进度滞后导致支付的安置费远超预算等情况，审计人员对原因进行分析时，在没有全过程参与拆迁工作的情况下，很难甄别是征拆指挥中心履职不力、领导干部失职渎职、违纪违规，还是真的存在客观困难。

（四）拆迁审计时间滞后。

因为征地拆迁工作持续时间较长，所以一般都采取“事后审计”的模式，即在征迁工作结束、项目完结了才开始审计。事后审计意味着核查工作开始的时候，房屋和附属设施都已被拆除，客观标的发生变化甚至灭失，非常不利于审计对现场条件的核查。审计人员得到的可能是不完整、甚至加以粉饰的信息，用以往的资料去核对现存资料，很难做到账实核对。拆迁单位提供的资料是否真实准确，过程是否严格按照规定程序执行，也已经无法考据和考量，再加上拆迁工作参与的部门和人数众多，涉及的群众面广，对拆迁的各个环节所使用的资金情况做不到全面监督的话，非常容易影响审计结果的客观公正性，甚至产生审计风险。

二、提高征地拆迁审计质量的对策与建议

（一）开展事前、事中、事后相结合的跟踪审计。

征地拆迁工作面临的各种情况错综复杂、盘根错节，面对海量的数据和繁杂的资料，容易出现各种问题和矛盾。为有效对风险进行控制和防范，应建立完整的控制与防范体系，全面加强对征地拆迁的全程监督审计。

目前提倡的是事前、事中审计相结合的跟踪审计，审计部门在拆迁工作开始后同步参与和介入，对项目整体情况及时进行监控和预测，防止临时提高规模、扩大范围的情况。充分了解征地拆迁过程中的设计规划、原址原貌、资金来源以及征地拆迁的运作模式、熟悉征地拆迁的相关法律政策。

全过程的跟踪审计对征拆过程中由于不稳定性产生的问题能及时处理，对于征迁工作中发现的问题能及时予以纠正，在拆迁过程中也可以及时发现问题，做出相应的解决措施。审计工作在事中进行，建设单位、审计机构、当地政府这三方都可以及时有效沟通，不会造成问题滞后从而耽误后面进展的现象，也可以保证审计结果的客观公正，体现了审计工作的谨慎性。

（二）注重对评估公司进行审计，确保程序合规。

房屋拆迁补偿估价具有政策性强、影响面大、涉及面广、时间紧迫等特征。合规的征拆工作中，评估公司的参与和工作对整个征拆项目的公允性产生非常大的影响。故而对评估公司的审计也是征拆审计中非常重要的一部分。为了切实保障被征收方的切身利益，为政府工作的正常开展保驾护航，应当对评估公司的以下方面进行审计：

一是审核确定评估公司的程序是否合规，是否经过公开招投标或者比价程序确定评估公司，是否存在指定专业能力不合格的评估机构，或者先确定中标单位再走招投标程序的情况；二是审核中标的评估公司是否具有相关资质、评估人员是否具有评估资质、是否存在受到委托人委托后，再把该业务转让给其他机构的行为；三是审核评估公司出具的报告是否公允。通过抽查部分评估报告的形式，审查评估公司是否对评估项目进行了充分的调查了解，评估方法是否合理、详细并具有指向性，是否存在不合理的、影响评估结果准确性的行为。

（三）对拆迁过程进行复盘，甄别失职渎职和客观困难。

针对拆迁工作中实际执行与政策法规或者拆迁方案不一致的情况，审计人员要客观分析，仔细甄别。要关注建设单位和其他参建单位是否擅自确定征地拆迁补偿标准，被拆迁人生活水平是否因征地拆迁而降低，征地拆迁管理部门的目标是否切合实际，征地拆迁的内部控制是否有明显缺陷等。

如果方案制定的标准就不符合相关规定，导致赔偿标准明显偏高或偏低，就要复盘决策过程，在研读政策法规的基础上判断标准制定是否违规；个别赔付补偿标准偏高的，要通过分析相关合同和原始资料，判断超标准是否存在合理性，是否有领导干部插手干预导致违规赔付的情况；无证房屋进行赔付的，要通过核查建筑物的相关手续，判断是历史原因造成没有办证还是还是为谋取利益抢建违章建筑，审查被征收房屋是否拥有补偿的资格。审计中要重点关注公职人员利用职务之便，从中谋取利益，促成了不公平、不合理的结果的情况，关怀弱势群体，强化监管约束。

（四）运用现代辅助审计技术

如果征拆审计项目进点时，房屋及附属设施已基本上拆除完毕，协议已签订，补偿款已支付，那么被审计单位提供数据的真实性考证难、纠正处理更难。在影像技能已经无比强大的今天，审计要学会借用高科技和大数据的力量，利用现代遥感技术对标的历史和变动情况进行对比分析，这样即使房屋已经拆迁，地块现状与征地拆迁前状况差距较大，仍然可以通过不同时点的遥感影像图推算出房屋的建筑面积。如卫星云瑶APP的影像可以精确到每个月份甚至某一天，对判断抢建行为非常有效。更为精确的矢量数据对确定赔偿面积有较好的辅助作用，可用于获取水域面积、青苗面积，从而对征地拆迁的数据准确性进行审核。